Sürdürülebilir Yapılaşma ve İmar Mevzuatı Esasları
İmar Yönetmeliklerindeki Genel İlkeler
Temel Amaç ve Kapsam: İmar mevzuatının temel amacı; yerleşim yerlerinin ve bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık, sürdürülebilir çevre şartlarına ve standartlara uygun olarak teşekkülünü sağlamaktır. Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde veya dışında yapılacak tüm resmi ve özel yapılar bu kurallara tabidir.
Plana Uygunluk: Şehrin estetiğine, tarihi ve doğal değerlerine zarar verecek nitelikte, imar planlarına ve yönetmeliklere aykırı yapı yapılamaz. Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı verilebilmesi için yol, su, kanalizasyon ve elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır.
Engelli Erişilebilirliği: Fiziksel çevrenin engelliler için ulaşılabilir ve yaşanılabilir kılınması amacıyla; imar planlarında, kentsel altyapı alanlarında ve binalarda Türk Standartları Enstitüsü (TSE) erişilebilirlik standartlarına uyulması zorunludur.
Estetik ve Çevresel Uyum: İlgili idareler (belediyeler veya valilikler), çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, yerel mimariyi korumak ve güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya/kaplamaları, çatı malzemesi ve rengi gibi konularda zorunluluklar getirmeye yetkilidir.
Afet ve Taşkın Riskleri: Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi tehlikeli durumlar arz eden ve idarelerce hazırlanan raporlara göre yapı yapılması yasaklanan afet alanlarında ifraz yapılamaz ve ruhsat verilemez. Su taşkın alanlarında, taşkın seviyesi analizine göre belirlenen kotun altı hiçbir şekilde iskan edilemez.
Yapı Ruhsatı Şartları ve Süreci
Ruhsat Alma Zorunluluğu: İmar kanunu kapsamındaki istisnai bazı kamu yapıları ve kırsal alan yapıları dışında, inşa edilecek tüm yapılar için ilgili idareden (belediye veya valilik) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir inşai faaliyete başlanamaz.
Gerekli Belge ve Projeler: Yapı ruhsatı alabilmek için yapı sahibi veya kanuni vekillerinin dilekçe ile başvurması gerekir. Bu başvuruya; tapu (veya yerine geçecek mülkiyet belgesi), mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik tesisat projeleri, zemin ve temel etüt raporu, aplikasyon krokisi ve gerektiğinde Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporunun eklenmesi zorunludur.
Ön Belgelerin Temini: Projeler çizilmeden önce idareden imar durum belgesi ile yol ve kanal kotu tutanaklarının alınması gereklidir.
Fenni Mesuliyet ve Denetim: Bir yapıya ruhsat düzenlenebilmesi için, yapının kamu adına denetimine ilişkin mimarlık ve mühendislik hizmetleri ile statik ve tesisat fenni mesuliyetinin yetkin mimar ve mühendislerce üstlenilmiş olması şarttır. Müteahhit ve şantiye şefleri yapıyı projesine, standartlara ve ruhsata uygun inşa etmek mecburiyetindedir.
Ruhsat Onay Süresi: İlgili idare (belediye vb.), başvuru evraklarını imar planı ve mevzuat kapsamında inceler. Eksik veya yanlış bulunmaması halinde başvurudan itibaren en geç on beş iş günü (veya otuz gün) içinde yapı ruhsatını vermek zorundadır. Projelerde veya evraklarda eksiklik varsa, idare bu durumu 15 gün içinde başvuru sahibine yazılı olarak bildirir; eksikler tamamlandıktan sonra yeniden yapılacak başvurularda ruhsat işlemleri kısa sürede tamamlanır.
Ruhsatın Geçerlilik Süresi: Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre zarfında inşaata başlanmaması veya başlanmış olsa dahi toplamda beş yıl içinde inşaatın bitirilmemesi (yapı kullanma izni alınmaması) durumunda ruhsat hükümsüz sayılır ve yeni baştan ruhsat (yenileme) alınması zorunlu hale gelir.
Tadilatlar ve Basit Onarım İstisnaları
Esaslı Tadilatlar: Ruhsat alınarak inşa edilen bir yapıda; bağımsız bölümlerin brüt alanını, yapının niteliğini veya taşıyıcı sistemini değiştiren tüm işlemler esaslı tadilat sayılır ve yeniden ruhsat (tadilat ruhsatı) alınmasına tabidir.
Basit Onarımlar (Ruhsata Tabi Olmayan İşler): Taşıyıcı sistemi ve alan boyutunu değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, çatı onarımı, kiremit aktarılması, doğrama, elektrik ve sıhhi tesisat tamiratı, zemin kaplaması gibi basit işlemler ile pergola ve çardak yapımı yapı ruhsatı gerektirmez. Ancak iskele kurulmasını gerektiren dış cephe tadilatları için idareden izin veya iskele izin belgesi alınması şarttır.